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潘石屹这个“生意人”华宇注册登录


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“清空核心资产”的消息发酵了一个月,华宇注册近期潘石屹终于为自己申辩:“说我跑了是谣言,跑不了。”

过去的一个月,SOHO中国董事长潘石屹为新开业的丽泽SOHO项目两次站台,分别是11月19日与11月28日,虽然露面,但对于外界关心的“为何出售核心资产”问题一直没有明确回复。

11月28日,潘石屹像是有备而来,称“目前经济环境不好,但是我相信经济大形势不会变,这个和自然变化一样。至于说我要跑的消息,大家不要相信谣言。我的护照一直是中华人民共和国护照。”

10月30日,一则“SOHO中国考虑打包出售办公楼资产”的消息流出,涉及新建丽泽SOHO在内的8处核心项目,总价值达500亿~600亿元。消息流出当天,SOHO中国股价大涨,盘中最高时涨幅曾达到26.64%。

SOHO中国在10月31日随即发布公告:“集团会不时探讨集团所处主要市场的商业地产市场环境及潜在交易机会。但截至目前,公司确认,其不知悉任何为避免公司证券出现虚假市场而须公布的与集团资产出售相关的资料,或根据香港法例第571章《证券及期货条例》第XIVA部须予披露的任何内幕消息。”

核心内容只一个,没说卖,也没说不卖,但不排斥好的出售机会。

越是欲盖弥彰,旁观者越是欲罢不能。媒体逮住潘石屹公开亮相的每一次机会,纠缠了近一个月,事件主人公终于松口。

但潘石屹这次仍然没有正面回应“资产出售”的真与假,毕竟“不跑路”不等同于不能抛售出大部分资产,如何调整资产和投资组合,依旧是一家公司主体的权利和自由。

事实上,自2012年宣布从“销售”向“自持”物业转型以来,每遇SOHO中国大额资产出售,质疑潘石屹海效仿李嘉诚“跑路”的声音就时有传出;步入今年下半年,潘石屹的出售行为再次加码,从卖车位、卖房源再到卖共享空间产品,频繁触动市场神经。

或许是基于其“中国最大甲级写字楼开发商”的光环,作为上市公司本身的辐射面、背后明星企业家的身份,以及市场对于“海外资产转移”的天生敏感,潘石屹及其SOHO中国常被置于公众焦点之下。

一路卖资产,一路“被逃跑”,潘石屹及其SOHO中国还好吗?

核心资产出售

10月30日消息所指的“核心资产”,具体涉及北京的望京SOHO、光华路SOHO2期、前门大街、丽泽SOHO,以及上海的外滩SOHO、古北SOHO 、SOHO复兴广场和SOHO天山广场,估值超过500亿元,在集团636.6亿港元(约572.2亿元人民币)的非流动资产总和中,占据了绝对比重。所有项目被指将以分批打包的方式寻求出售,计划未来2年内完成交易。

目前已有接盘者出现。财新网消息,这次出售计划的第一笔交易正在进行且接近收尾,黑石集团联合GIC公司有意收购光华路SOHO、望京SOHO塔3和SOHO复兴广场。

其中,有着“PE之王”之称的美国黑石集团,近30年来地产板块的年均净收益达到16%,被视为市场最受欢迎的基金之一。2018年,黑石集团“抢”走时任SOHO中国总裁的阎岩,加入公司亚洲房地产部出任董事总经理——双方早有渊源。而GIC作为新加坡最大的政府投资机构,近年已在中国市场创下入股首都机场、爱康国宾、小米科技和金山软件等多起投资案例。两方“下家”似乎都显现出接盘的从动机和实力。

消息流出当天,SOHO中国午后股价大涨,盘中最高时涨幅曾达到26.64%。截至收盘时每股报2.7港元,涨幅17.9%。

“股价暴涨的原因很简单,SOHO中国之前的市值100多亿港元,属于低估值。如果对价80亿美元(约合626.1港元)资产售出的消息坐实,奔向其中的股民有机会获得一大笔外流分红。”一位不具名的券商人士向中国房地产报记者解释。

事实上,这不是SOHO中国近期第一起引发热议的资产出售消息。

6月28日,在SOHO中国物业销售推介会上,潘石屹拿出第一批销售房源,涉及望京SOHO、银河SOHO、建外SOHO、SOHO东海广场等项目的9套交易标的,属于整层办公或整栋会所项目,预估总价值78亿元;

9月30日,SOHO中国在公告中披露,就旗下部分商业项目共计2583个地下停车位,售与慧泊停车场投资(广州)有限责任公司,作价7.61亿元;

10月22日,SOHO中国旗下共享办公业务SOHO3Q,传出有 11个项目打包卖给筑梦之星,华宇注册登录已进入合同审批流程。虽然SOHO中国闭口不谈,但筑梦之星方面已经承认。

大手笔出让手上项目消息传出后,外界也是议论纷纷。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜向记者表示:“出售资产一方面可能是现金流紧张,另一方面或许是业绩不好需要把资产升职值部分变现来修饰业绩;还有就是调整资产和投资组合,不排除投资海外机会。”

经营压力使然?

中国房地产报记者梳理发现,截至2019年6月30日,SOHO中国集团总借贷177.61亿元,其中一年内到期债务20.53亿元。同期公司的现金及等价物只有11.5亿元,无法覆盖短债。

与此同时,“包租公”赚钱其实不易。依据潘石屹此前于6月底在物业销售推介会上的说法:“我们的物业回报率是3%,这在市场上表现已经不错”。但这也就意味着其租金回报率甚至赶不上4个点的银行贷款利息,主营业务难挣钱。

事实上,在2012年宣布由销售转向租赁物业之际,潘石屹大胆预测,随着租金升高,5年后SOHO中国租金年收入将超过40亿元。而根据年报,2018年SOHO中国租金收入17.35亿元,不及当初预期的一半。

这与日趋降温的办公楼物业市场息息相关。仲量联行数据显示,今年三季度,4个一线城市办公楼供给持续入市,新租占比、租金报价继续下降。在SOHO项目重点分布的城市中,上海地区甲级写字楼租金环比下降0.8%,均价374元/平方米;上海地区环比下降1.7%,均价303元/平方米。

“当前写字楼库存增加、联合办公市场过剩,都给办公物业形成影响。”严跃进就此告诉记者,“如果不出售项目,单纯只做持有等,企业资金压力很大。对于一些物业来说,抛售项目进行资金回笼,本身也是一种有效的经营模式。”

SOHO中国营收乏力,近几年早有显现。自2012年宣布从持有型物业转向租赁物业以来,公司同时面临营收缩水与出售资产,营业收入由2012年的161.43亿元缩水至2018年的17.21亿元;外滩地王、凌空SOHO等先后排上出售名单——尽管潘石屹对此的一贯解释是“优化资产配置”,但抛售项目所带来的确实是真金白银。

实际上,开启“包租公”模式前,SOHO中国的散售模式曾一度吃香,彼时潘张夫妇各有专供,张欣把关设计,潘石屹主攻销售,带队亲赴山西、内蒙古,在一群“能源富豪”间建立了诸多回头客。

整个开发模式不难,在价值洼地挖掘项目,最好是低成本的烂尾项目,套上品牌精心包装,再以成倍的价格卖出。2007年,作为其上市后的首批交易,潘石屹从华远集团购得民源大厦、北京公馆两处烂尾楼,更名光华SOHO2和SOHO北京公馆;不久后又以23.4亿元拿下北京嘉盛中心,仅仅过了两月,变身后的SOHO嘉盛中心售价比收购价高出约89%,开盘首日就收入20.8亿元。

通过把写字楼像卖房子一样散卖出去,SOHO中国曾多次创下令人艳羡的营收纪录,巅峰时期的净利润可与千亿级营收的头部房企媲美。2012年,SOHO中国营收161.43亿元,净利润105.85亿元;同一年,销售额位居业内榜首的万科集团,营收破千亿达1031.2亿元,净利润为125.5亿元。