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华宇代理注册新湖中宝的困局


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一边高息发债、卖项目,一边股价上演“过山车”,一向低调的新湖中宝最近频登热搜。

11月25日,新湖中宝发布公告称,华宇代理开户 公司已于11月22日成功发行新湖中宝股份有限公司2019年公开发行公司债券(第二期),品种一实际发行规模9.2亿元,票面利率7.5%;品种二不发行。

这已是今年以来新湖中宝第七次发债。今年3月14日和6月12日,新湖中宝曾连续发了两笔美元债,金额分别为2.75亿美元和1.1亿美元,后又于6月28日增发总额0.5亿美元的债券,三笔债券票面年利率均为11%。

除了发债,新湖中宝也在卖项目。7月,其将20宗位于长三角的优质地块作价60.7亿元卖给了融创,此举在外界看来无异于“割肉回血”。然而祸不单行,10月21日,因“51信用卡”涉嫌暴力催款事件,新湖中宝再次卷入其中,股价跌幅一度达48%。

但颇为戏剧性的是,仅数天,新湖中宝便搭上“区块链”热点,上演逆风翻盘,股价连续上涨,涨幅最高达78%,股价达到年内峰值5.13元。虽然此后股价有回落,华宇代理注册但依然高于此前“洼地价”,截至11月27日,其市值从年中报时的258.8亿元上涨到316亿元。

过山车似的变化着实令外界眼花缭乱。

对于新湖中宝近期频繁发债和股价波动,中国房地产报记者致电新湖中宝投资者热线,对方表示:“此次债券发行规模不超过20亿元,募集资金扣除发行费用后,全部用于偿还到期或行权的公司债券等公司债务,该计划有利于调整并优化公司负债结构,改善资金状况,并承诺不会用于购置土地。近期股票波动,主要是基公司于热点投资标的引起的波动,对公司的经营业绩短期内不会有直接影响。”

低调地王的偿债考验

作为一家以房地产为主营业务的企业来说,新湖中宝的表现不算出色。从销售收入来看,新湖中宝营业收入一直徘徊在百亿规模,2016年、2017年、2018年和2019年上半年,新湖中宝营业收入分别为136.26亿元、175亿元、172.27亿元和72.75亿元,其中,2018年销售收入同比减少1.56%。进入2019年,其销售业绩仍未有起色,根据其三季报数据显示,截至2019年9月30日,新湖中宝合同销售收入100.4亿元、合同销售面积63.36万平方米,同比分别下降了14.12%、13.88%;第三季度单季度实现的销售金额仅为25亿元,同比下降了42.1%。

同时出现连续下降趋势的,还有其归属母公司股东净利润,根据财报数据显示,2016年至2019年上关年,其归属母公司股东净利润分别为58.38亿元、33.22亿元、25.06亿元和17.21亿元。

亮起警戒灯的还有负债率和现金流。年报数据显示,从2016年起,其负债率一直呈上升趋势,截至 2016 年末、2017 年末、2018年末及 2019 年 6 月末,新湖中宝资产负债率分别为636.67亿元、816.73亿元、916.69亿元、1055亿元。

如果是扩张型企业,负债上涨是常见现象,但对于近两年规模增速几乎为0的新湖中宝来说,持续上涨的负债率有些蹊跷。

同样令人费解的还有其现金流,截至中期,其经营性现金流净额持续6个季度为负,截至2019年6月30日,经营性现金流净额为-2.87亿元。而其即将到期短期债却高达数百亿,根据新湖中宝方面的表示:“公司 2019 年7~12 月、2020 年的待偿还债务规模较大,2019 年 7~12月待偿还金额为 148.75 亿元,2020 年度待偿还金额为 210.98 亿元。”

这一数据,也引来了上交所下发的问询函,对此,新湖中宝在回复中对此表示,变化属于公司经营活动中正常波动,公司经营风险可控。

值得关注的是,作为房地产企业最为看重的预收款项目,新湖中宝2019年中报数据为165亿元,比一季度时下降13亿元。这种情况直至三季报时方有好转,根据三季报显示,公司总资产是1415亿元,总负债是1054亿元,负债率是74.5%。其经营性现金流净额终于由负转正,变成了1.27亿元,预收款项目是170亿元。但其筹资性现金流仍呈现大幅流出状态,数据显示,其筹资活动产生的现金流量净额是负32.8亿元。

相比不太出色的销售数据,新湖中宝的土地储备却很优质。根据2018年末的数据,新湖中宝土地储备总建面积为2450万平方米,权益总建面积2200万平方米。在克而瑞公布的《2018年中国房企总土储货值》排行榜单中,新湖中宝的土储货值可以排列到前31位,高于绿城等知名浙江房企。由于其此前致力于旧改和滩涂开发,因此储备的土地大量位于上海虹口、黄埔等核心地块,可以说是个低调的地王。

“此前新湖中宝主要是做旧改和滩涂开发,这种方式拿到的地都很优质,它们在上海内环土地储备约有188万平方米,但这类项目开发周期长,前期投入大,回款慢,所以虽然土地储备多,结构优质,但其地产板块财务指标并不乐观。”一位TOP50房企上海公司项目负责人在接受记者采访时表示。

多元化布局背后的“资本玩家”

“在中国民营金融族系中,新湖系其实赫赫有名,外界却较少知道。公众对其的了解,主要是上市房企新湖中宝。相比地产主业,它在投资界才是一把好手。无论是前阵子出事的51信用卡,还是区块链概念的趣链科技,新湖中宝都踩准了点。”一位上海风险投资机构顾问告诉中国房地产报记者,在他记忆里,当年趣链科技B轮融资15亿元,新湖中宝出资12.5亿元,拿下趣链科技49%股份。当时所有人都不看好这笔投资,因为趣链科技在当时短短3个月估值就翻了2倍达到10个亿。一年多过去趣链科技已经成了区块链独角兽,估值也达到了50亿元。

在趣链科技和“51信用卡”之后,新湖中宝又相继参股了万得信息、邦盛科技、趣链科技、通卡联城、晶晨科技等众多科创企业,其中,晶晨科技在2019年8月登陆了科创板。此前,新湖中宝投资一直集中在金融领域,先后入股中信银行、温州银行、盛京银行、湘财证券、长城证券等,是这些公司的重要股东。“通过投资参股金融公司以获取金融牌照在当时很流行。入股金融可以看出新湖中宝的投资逻辑很清晰,先是投资金融企业,后逐渐转向金融科技,进而衍生到高科技企业,寻找有潜力的,符合国家政策发展方向的企业。”上述风投机构顾问告诉记者。

然而多元化投资有收益也有风险,10月21日,“51信用卡”因涉嫌暴力催收事件被调查一事,新湖中宝出现了2%的跌幅,对此,新湖中宝相关人士表示:“这种事情很难预测,我们对于投资企业一般不直接参与到其具体经营中去。”

对于新湖中宝构建的金融版图,一位接近新湖的业内人士认为:新湖系涉足金融是天生基因使然,其实控人黄伟是参与当年“327国债事件”的最后一个大佬,也是受益者之一。1994年底,有了第一桶金后,黄伟成立了新湖集团和新湖房产,开始在资本市场展开腾挪之术。新湖中宝如此多的土地储备,其实也是投资品之一,但是近两年,民间资本投资金融业限制增加,房地产市场融资渠道收紧,大量的旧改项目造成资金周转缓慢。但从长远看,其在金融科技领域的布局前景看好。